Почему при наличии утвержденного Генплана Уральска и проектов детальной планировки городские территории используют не по целевому назначению, а строительство жилья ведется с грубейшими нарушениями, приводящими к непомерной нагрузке на инженерные сети и коммунальные мощности?
Ответ на этот вопрос пытались найти в департаменте Агентства РК по противодействию коррупции по Западно-Казахстанской области, проведя внешний анализ коррупционных рисков (ВАКР) в деятельности местных исполнительных органов в сфере строительства, в том числе многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов в микрорайонах (точечная застройка). Мониторингом был охвачен период с начала 2020-го по сентябрь 2024 года включительно.
Вместо сквера вырос дом
Согласно ВАКР, с 2018 года по настоящее время на основании Генерального плана акиматом города Уральска утверждено 28 планов детальной планировки (ПДП). При этом за указанный период лишь по девяти ПДП изменения не вносились, остальные подвергались корректировке 30 раз.
Выявлен и ряд несоответствий Генплана с текущим положением. Так, существующие границы Уральска обозначены с учетом территорий района Байтерек, а именно села Мичуринское, что увеличило площадь города на 869 га. Кроме того, Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства установлены семь фактов расхождений эскизной застройки Генплана с функциональным зонированием.
В частности, на одном из участков эскизной застройки предусмотрены резервные территории промышленности, а в функциональном зонировании на этом же самом месте указаны земли лесного фонда. Одна из рекреационных зон по эскизу Генплана уже застроена жильем. Согласно закону изменение функциональной зоны земельного участка должно начинаться с корректировки Генплана, затем – корректировки ПДП, и только после этого возможно изменение целевого назначения участка. Однако эти нормы в действительности не соблюдаются, функциональные зоны переводятся с одной на другую незаконно и без соответствующих заявлений, отмечают в правоохранительном ведомстве.
Взять, к примеру, участки, расположенные вдоль трассы Уральск – Желаево, в функциональной зоне Генплана отнесенные к зоне СЗ-2 (санитирно-защитные зеленые насаждения), так как на расстоянии 95 м проходят железнодорожные пути. Зеленая зона должна защищать жителей от шума и вредных веществ, выбрасываемых в атмосферу проезжающими составами. Изучение спутниковых снимков и утвержденных ПДП показало, что раньше здесь действительно были зеленые насаждения. Более того, в ПДП «Жеңіс ш⁄а», утвержденном постановлением акимата города Уральска от 07.11.2019 года, предусматривалось строительство сквера. Сегодня на этом месте возведен девятиэтажный жилой дом.
Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на проектирование данного строения выдано 20.05.2022 года, эскизный проект согласован 25.11.2022 года, уведомление в управление Государственного архитектурно-строительного контроля ЗКО (ГАСК) о начале строительства направлено в марте 2023-го, акт приемки в эксплуатацию датируется сентябрем 2023-го. В ПДП «Жеңіс ш⁄а» два раза вносились корректировки, правда, на основании заявления другого застройщика и по части изменения этажности здания.
Таким образом, при внесении корректировки вместо сквера появились шестиэтажные жилые дома, а в последующей корректировке вместо них уже были предусмотрены девятиэтажки. Сверка выданных разрешительных документов отделом архитектуры и градостроительства с утвержденными ПДП показала, что по городу имеются 27 МЖД, не предусмотренных планами детальной планировки.
Как считают в департаменте, для исключения данной группы рисков необходимо вносить корректировки в ПДП исключительно по заявлениям застройщика⁄инвестора путем проведения общественных слушаний о запланированных изменениях и дополнениях в ПДП с обязательной публикацией в СМИ. Электронные версии ПДП города Уральска должны быть доступны общественности, их необходимо размещать на сайте и в соцсетях акимата. Требуется установка границы рекреационных зон в рамках Генплана, проведение инвентаризации всех зон санитарно-защитных зеленых насаждений на предмет целевого использования. В случае выявления предоставления земельных участков для других целей нужно рассматривать вопрос об их возврате в госсобственность.
Этаж, еще этаж…
Росту этажей при точечной застройке сложившихся микрорайонов способствует правовая коллизия, которую установили сотрудники департамента. Так, согласно правилам застройка и использование земельных участков допускаются в строгом соответствии с целевым назначением, отражаемом в правоустанавливающих и (или) идентификационных документах на земельные участки. На основании этого местные исполнительные органы требуют перед выдачей АПЗ изменения целевого назначения земельного участка со «строительство и обслуживание индивидуального жилого дома» на «строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома».
В дополнение, согласно проектной документации на строительство МЖД, должен быть предусмотрен придомовой земельный участок, предназначенный для благоустройства. То есть при строительстве МЖД должны соблюдаться определенные требования, которые не предъявляются к возведению индивидуального жилого дома.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 107 Земельного кодекса земли населенных пунктов делятся на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая, иная. В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В силу п. 1 ст. 109 кодекса целевое назначение земельных участков, расположенных в населенных пунктах, устанавливается в соответствии с функциональными зонами, предусмотренными п. 3 ст. 107, и отражается в решениях местных исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок и идентификационных документах. В случае использования земельного участка в рамках одной функциональной зоны изменение его целевого назначения не требуется.
Таким образом, согласно нормам кодекса, при строительстве многоквартирных и многоэтажных жилых домов на участках, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, изменение целевого назначения не требуется. При таких обстоятельствах застройщики, используя указанные противоречия, возводят многоэтажки на участках, предназначенных под ИЖС. При этом из-за малой площади участка не соблюдаются нормы по благоустройству: озеленению, размещению спортивных, игровых площадок, подъездных дорог, парковок, тротуаров, малых архитектурных форм.
Из-за различных трактовок законодательства наблюдается коррупционный риск, выражающийся в неоднообразной практике уполномоченных органов при рассмотрении вопроса о выдаче разрешений на строительство.
Так, в ноябре 2021 года собственник земельного участка с целевым назначением «для строительства многоквартирного жилого дома» подал заявление о выдаче АПЗ трехэтажного МЖД с мансардным этажом. В этот же день получил отказ со ссылкой на несоответствие целевого назначения участка. В последующих четырех обращениях ему также было отказано в выдаче АПЗ по аналогичному основанию. Только по результатам рассмотрения шестого обращения в мае 2023 года разрешение было-таки каким-то волшебным образом получено. При этом ко всем шести обращениям были приложены одни те же документы, ни этажность дома, ни целевое назначения участка не менялись!
Сносить нельзя оставить
Схема с оформлением разрешительных документов (на земельный участок, АПЗ и эскизный проект) на ИЖС с последующим строительством МЖД или коммерческого объекта может приобрести системный характер, предупреждают в ведомстве. Согласно информации управления ГАСК ЗКО, только за прошлый год выявлены шесть фактов самовольного строительства. На сегодняшний день один объект полностью демонтирован. По двум согласно решениям судов в части сноса незаконно возведенных объектов оставлено без удовлетворения. По сносу трех объектов суд не принял окончательные решения.
Вместе с тем при анализе деятельности ГАСК установлено, что орган не имеет правового механизма для действий в случае выявления неустранимых нарушений. Например, при отсутствии разрешительных документов на строительство выносится предписание об их получении. Это создает правовую коллизию, нарушающую норму о получении разрешений до начала строительства. Предписания зачастую выдаются без учета утвержденных ПДП или Генплана. Получил застройщик разрешения задним числом, считай, узаконил нелегальную застройку.
Мониторингом земельных участков госучреждений в Автоматизированной информационной системе Государственного земельного кадастра (АИС ГЗК) города Уральска установлено расхождение площадей земельных участков. Например, на балансе Областного специального комплекса «Школа – интернат – колледж» для детей с нарушением интеллекта, согласно госакту от 25.09.2005 года, имеется земельный участок площадью 3,78 га. В АИС ГЗК территория школы была уменьшена и составляла 2,2 га, при этом остальная часть участка указана как свободная прилегающая территория.
Постановлением горакимата в феврале 2016 года часть земельного участка (0,6 га), ошибочно указанная в АИС ГЗК как свободная, предоставлена на праве возмездного краткосрочного землепользования сроком на пять лет «для строительства МЖД». Несмотря на то, что многоэтажку так и не построили, а срок аренды истек еще в начале 2021 года, горотдел земельных отношений в течение 3,5 лет не принимал меры по возврату участка в госсобственность. И только в ходе ВАКР в октябре прошлого года направлено письмо в Госкорпорацию «Правительство для граждан» о снятии с госрегистрации земельного участка на основании окончания срока его аренды.
Также выявлено, что данные о площадях земельных участков некоторых социальных объектов города до сих пор не внесены в информационную систему, что дает возможность уполномоченным органам выдавать земельные участки.
Комфортное жилье или «человейники»?
В настоящее время выборочным анализом выявлено свыше 50 объектов, нарушающих предельные коэффициенты плотности городской застройки. В отдельных случаях норма превышена в пять раз. Как следствие – сокращение площадей благоустройства, уменьшение количества детских и игровых площадок, отсутствие парковочных мест для автотранспорта. Кроме того, из-за высокой плотности застройки не соблюдаются противопожарные разрывы с соседними зданиями.
Подобные нарушения стали возможными по вине должностных лиц, ответственных за согласование эскизных проектов. И если раньше они пресекались, то в настоящее время практика отказов по подобным случаям прекращена, ведь, как считают в отделе архитектуры и градостроительства, Свод правил носит рекомендательный характер, причем только для конкретных лиц. Для других застройщиков его требования обязательны.
Выборочным анализом установлены также 11 объектов, где вместо мансардных этажей в зонах Ж-3 (зоны жилых домов до трех этажей) возводятся полноценные четырехэтажные жилые дома. В числе коррупционных рисков и предоставление дополнительных земельных участков без торгов. Не взимается плата кадастровой стоимости на земельные участки под видом безвозмедного предоставления их для индивидуального жилищного строительства, а также за участки, предоставленные в кондоминиум. Эти и ряд других коррупционных рисков обусловили принятие дискреционных решений, игнорирование требований действующего закондательства, системный характер допускаемых нарушений и лоббирование интересов отдельных лиц.
Согласно данным департамента Агентства РК по противодействию коррупции по ЗКО, за последние пять лет главными архитекторами Уральска были восемь должностных лиц, в том числе двое из них временно исполняли обязанности руководителя отдела архитектуры. В феврале текущего года в Уральском городском суде огласили приговор руководителю отдела архитектуры Уральска 33-летнему Муратбеку Ташенбаеву. Его признали виновным по двум статьям Уголовного кодекса – получение взятки и злоупотребление должностыми полномочиями, назначив наказание в виде семи лет лишения свободы.
По этим же статьям осужден и главный специалист отдела Нурсултан Гатау. Он лишился свободы на срок в три года шесть месяцев. Государству причинен ущерб в размере почти 92 млн тенге. Осужденные намерены обжаловать приговор суда. Дело поступило в апелляционную комиссию областного суда.
