Генеральная линия для генерального плана

В спорах рождается… выгода

Видимо, другого выхода просто нет: навести порядок с хаотичной застройкой Павлодара у местных исполнительных органов не получается, вот и решили действовать радикально, разом найдя выход из всех тупиков. Когда будет принят откорректированный генеральный план, в нем как раз и найдется место тем многоэтажкам, которые сейчас занимают «не свою территорию».

Один из таких объектов – по адресу Торайгырова, 1⁄4. Точнее, даже два – многоэтажные многоквартирные дома, которые уже почти построил частник – ТОО «Убунту». Стройка здесь, похоже, ведется под девизом «Собака лает – караван идет».

Общественность считает, что домов на данной территории быть вообще не должно, и на то есть немало аргументов. Во-первых, и это немаловажно, далекие от архитектурных изысков коробки загородили отличный вид на Благовещенский собор при въезде в Павлодар с северной стороны. Во-вторых, здания буквально впихнуты на пятачок между двумя жилыми высотками и гостиницей «Сарыарка» (прежде здесь располагалась автостоянка).

Там и раньше было ни пройти ни проехать из-за обилия автомобилей местных жителей и постояльцев «Сарыарки». А куда будут ставить свой транспорт будущие жители двух коробок – вообще не ясно. И в-третьих, городские власти вообще не имели права согласовывать эту стройку, потому что по генплану на этом участке жилых домов не предусмотрено.

С жалобой на все это еще вес­ной в Комитет по делам строи­тельства Министерства индуст­рии и инфраструктурного развития обратились общественники из объединения «Әділдік жолы». Специалисты приезжали в Павлодар с проверкой и все опасения павлодарцев подтвердили, изложив доводы в предписании городскому отделу архитектуры и градостроительства. Суть замечаний такова: по генплану это не территория жилой застройки, так что выдачу архитектурно-планировочного задания и согласование эскизного проекта нужно отозвать.

Но не тут-то было: городские чиновники решили, что будут доказывать свою правоту в суде, куда и обратились с иском к Комитету по делам строительства о признании его предписания незаконным.

Главное, в чем разошлись позиции отдела и комитета, – зонирование территории. Оказывается, разные чиновники по-разному трактуют генеральный план. При таких коллизиях обычно нижестоящее ведомство обращается к вышестоящему с официальной просьбой пояснить, как правильно трактовать ту или иную норму законодательства или нормативно-правового документа. Однако павлодарские госслужащие решили, что советы комитета им не нужны, и пошли в суд.

Первая инстанция поддержала позицию комитета, апелляция должна состояться со дня на день. И все это время, пока госструктуры выясняют отношения в суде, стройка продолжается – приостанавливать ее даже и не планировали. Более того, застройщик уже попытался ввести здание в эксплуатацию, однако сделать это не позволили в областном ГАСК.

О хаотичной застройке в городе говорят постоянно, в том числе на разных совещаниях: например, областной аким на последнем тематическом заседании отчитывал городского. Руководители разных ведомств то и дело называют цифры стройплощадок, где есть нарушения, – то 25, то 30, ну и звучат поручения все это устранить и прекратить. Но на деле спорные дома растут вверх, как и эмоции недовольных павлодарцев, мечтающих о порядке и комфорте в родном городе. И адрес Торайгырова, 1⁄4, тоже регулярно фигурирует в отчетах чиновников.

Хоть как-то прояснить ситуа­цию – почему эти два дома у собора почти достроили, хотя в областном акимате их назвали незаконными – должен был брифинг, на котором настояли журналисты. На вопросы отвечал заместитель руководителя отдела архитектуры и градостроительства Павлодара Жангельды Шалгумбаев, но ответы чиновника посеяли еще больше сомнений в законности проводимой политики.

На брифинге Жангельды Шалгумбаев попытался объяс­нить основу противостояния с Комитетом по делам строительства.

– Данная территория отнесена к прочим территориям и культурно-бытовым общественным центрам. Однако при первой комплексной проверке Комитетом по делам строительства его специа­листы пришли к заключению, что данная территория относится к прочим территориям. Но «прочие» на сегодня являются резервными для размещения разного рода объектов – будь то бизнес, жилой дом или музей, – заметил он. – При проведении второй проверки тем же комитетом указано, что данная территория отнесена к жилой застройке усадебного типа. То есть один специалист приезжает и говорит, что там «прочая» территория... а другой делает иные выводы. Комитет трактует, что на прочих территориях нельзя строить. Тут у нас и вышел спорный момент. В законодательстве толкований о «прочих территориях» не имеется.

Это, кстати, совсем не удивительно: термина «прочие территории» в Законе «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (да и в других НПА) вообще нет. В переч­не видов функциональных зон используют термин «резервные территории – градостроительные ресурсы». В Павлодаре же почему-то бесконечно звучит пресловутое словосочетание «прочие территории». Комитет на них жилую стройку не допус­кает, городское управление архитектуры такую идею одобрило-.

Отметим, что все специалисты – и местные, и приезжие – разбираясь в ситуации, изучали один и тот же документ – Генеральный план Павлодара, но увидели в нем разное. Пытаясь объяснить это, Жангельды Шалгумбаев упомянул «человеческий фактор» и заметил, что масштаб генплана – один к десяти тысячам, а значит, имеется большая погрешность.

Но всей этой ситуации с разными взглядами на чертежи вообще могло и не быть, если б у города были проекты детальной планировки (ПДП).

План Б – сойдет без ПДП

«Казахстанская правда» уже не раз писала о проблемах точечной застройки в Павлодаре, например, в материале «Не хватает «красных линий» от 15 июня 2022 года.

Все эксперты сходятся в одном: чуть ли не главная причина хаоса – отсутствие проектов детальной планировки (ПДП). Эти документы по значимости идут сразу за генпланом. Скажем так, они конкретизируют те посылы, которые есть в главном архитектурном документе города.

Например, те же красные линии улиц прописываются как раз в ПДП, и раз нет ПДП – то нет и границ для допустимой стройки вдоль дорог. Зато есть дома, которые сейчас создают так называемые узкие горлышки и не позволяют в будущем расширить проезжую часть.

Почему большая часть города без ПДП, толково пояснить никто не может. Жангельды Шалгумбаев одной из причин назвал решение бюджетной комиссии, которая несколько лет подряд отказывала в заявках отдела архитектуры по выделению средств на разработку соответствующего документа.

За последний год-полтора город продвинулся в этом вопросе, но начали разрабатывать ПДП с окраин – до центральных и самых спорных районов пока дело не дош­ло. В следующем году пообещали разработать еще восемь ПДП.

Но на этом же брифинге прозвучала куда более интригующая информация: приступать к новым ПДП будут только после того, как внесут корректировки в действующий Генплан Павлодара. К слову, приняли его еще в 2018 году и за четыре прошедших года должны уже были обеспечить областной центр проектами детальной планировки, чтобы застройка шла без нарушений. Теперь же вновь заходят с обратного конца: хотят корректировать буквально все 12 тыс. га застроенной территории.

– Мы проведем корректировку генерального плана, чтобы пос­тавить большую жирную точку в вопросах точечной застройки, предусмотреть все зоны, где возможно строить, где нельзя, чтобы на основании четкого генерального плана разработать проекты детальных планировок (почему этого не сделали раньше – вопрос без ответа. – Прим. авт.). И по тем восьми, о которых я говорил, начнем работать только после корректировки генерального плана. При корректировке мы предусматриваем все объекты, которые уже построены или еще строятся, пусть даже с нарушениями в той или иной степени, за исключением тех, по которым проходят судебные процессы о признании незаконными или есть решение суда, – заявил Жангельды Шалгумбаев.

Вот лишь один пример: по адресу Луговая, 6⁄1, частник начал строить многоквартирный жилой дом – отдел архитектуры выдал ему АПЗ и согласовал эскизный проект, но этого не должно было случиться (и сейчас это чиновники признают), поскольку данная территория по генплану относится к рекреационной зоне.

Комитет по делам строительства выдал предписание отделу отозвать документы. Но если в Павлодаре начинают корректировку генерального плана, то частник может выйти с предложением к проектировщику – внести такое изменение, чтобы рекреационная зона стала зоной жилой застройки.

Жангельды Шалгумбаев считает, что это возможно: если город не готов благоустроить на этом участке парк и сквер, то и от рекреационной зоны можно отказаться.

Правда, после столь откровенного заявления – буквально на следующий день – отдел архитектуры выдал письменное дополнение, мол, в настоящее время корректировка генерального плана города находится только на стадии обсуждения, без утвержденных источников финансирования и сроков реализации.

Сносить – не строить

Владельцы как минимум 20 таких спорных строек после брифинга выдохнули с облегчением. Ведь в нынешнем году вокруг них было много шума – от тех самых совещаний в акимате и обличаю­щих публикаций в соцсетях и прессе до проверок Комитета по делам строительства.

К слову, и сам Жангельды Шалгумбаев отметил, что их отдел от вышестоящего госоргана получил предписания по устранению нарушений при выдаче исходных материалов более чем по 20 объектам – и далеко не все успевают выполнить своевременно. А частникам такая задержка только на руку – глядишь, они все доделают к тому времени, как в генплане для них найдется законное местечко.

Кроме того, в управлении государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) Павлодарской области сообщили, что на постоянной основе проводят мониторинг строящихся объектов, в том числе 25 много­квартирных жилых домов. А на основании обращений и писем от государственных органов (того же отдела архитектуры Павлодара) проведены внеплановые проверки и привлечены к административной ответственности 9 заказчиков строительства.

И нарушения выявлены говорящие. Например, по дому с адресом Бектурова, 136, было установлено отклонение от утвержденной проектно-сметной документации (ПСД), застройщики в переулке Гоголя, 239, а также по адресам М. Горького, 162⁄1, Торайгырова, 75⁄3 и 75⁄4, вообще начинали стройку без утвержденной ПСД. Много где не было сопровождения авторского и технического контроля, уведомлений о начале строительно-монтажных работ.

И вот теперь прозвучало, что всем этим стройкам дадут шанс на реабилитацию – после той самой то ли запланированной, то ли обсуждаемой корректировки генплана. Правда, не коснется он как минимум четырех строений, которые уже признаны судом незаконными и подлежащими сносу или оспариваются в суде.

День, когда в Павлодаре впервые снесут незаконно построенную многоэтажку, точно войдет в историю города. Особо азартные могут даже ставки делать – что первым сравняют с землей (или случится ли такое вовсе).

Сейчас есть вступившее в силу решение суда о сносе построенных на инженерных сетях жилых домов по адресам М. Горького, 27⁄1, и Сатпаева, 245⁄1 (стоят рядом), – добивалось этого ТОО «Павлодар водоканал», оно же должно требовать исполнения решения суда.

Другое очевидное дело о сносе находится в суде – касается оно новостройки по адресу Камзина, 102. Основание разбирательств – несоответствие целевого назначения строящегося объекта и участка, на котором его воздвигают. Здесь должен был располагаться спорткомплекс, но очертания двух многоэтажных коробок совсем на него не похожи, да и разрешительных документов – никаких.

А вот двенадцатиквартирный дом по адресу Естая, 102, уже точно должен пойти под снос – решение апелляционной инстанции вступило в законную силу. Инициатором иска о признании данного объекта самовольной постройкой и сносе был отдел архитектуры.

А незаконна стройка по ряду причин: владелец участка изначально намеревался возвести здесь трехэтажный частный коттедж (по крайней мере, получал такие исходные документы), а в итоге появилась четырехэтажная коробка – без разрешительных документов и не соответствующая целевому назначению участка. Причем о продаже квартир в этом жилом мини-комплексе «Лофт» объявления появились задолго «до». По неофициальным данным, здесь проданы все квартиры – такая неподтвержденная информация есть и у отдела архитектуры.

В режиме «обещания»

Продают квартиры и в домах по улице Торайгырова, 1⁄4, и во многих других. И это притом, что в Павлодаре по-прежнему нет ни одного застройщика, у которого есть законное право привлекать средства дольщиков на этапе строительства.

Эту тему – незаконного долевого строительства – как-то долго обходили стороной: не замалчивали, но и не боролись с нарушениями, объясняя это пробелами в законодательстве – мол, надзорных функций ни за кем не закрепили. «Казправда» рассказывала об этом 1 августа 2022 года в материале «С широко закрытыми глазами».

Получится ли молчать в том случае, если все-таки удастся снести признанные незаконными судом дома, которые де-факто строили на средства дольщиков? Кто и как их будет возвращать?

И никакие решения, увещевания и обещания не внушают павлодарцам оптимизма, пока их не исполнят. Тем более что свежа в памяти история с рухнувшим летом 2021-го домом, который строит частный застройщик по адресу Торайгырова, 75⁄3.

При возведении этой четырех­этажки произошло обрушение конструкции, пострадали рабочие. Были проверки, предписавшие снести здание, но только до фундамента. Сегодня здесь стройка уже почти завершена: старое и рухнувшее разобрали и на том же фундаменте после устранения разных замечаний возвели новое. А соседнее – укрепили. Но тем не менее в отчетах чиновников о нарушениях эти адреса по-прежнему фигурируют.

И напоследок – еще одно заверение от городских властей, которое пока звучит многообещаю­ще. Как рассказал Жангельды Шалгумбаев, сейчас на павлодарском геопортале разрабатывают специальную рубрику по общественным обсуждениям – здесь все проекты сферы строительства будут проходить обсуждения в режиме «вопрос – ответ».

У павлодарцев появится возможность написать туда о своих опасениях, и разработчики проектов должны будут принять это во внимание и дать разъяснение. Плюс пока только продумывают возможность разработать руб­рику для публикации объектов частных застройщиков с фото­графиями и списком полученных разрешительных документов, чтобы любой желающий, кто хочет стать, условно, дольщиком, мог проверить объект.

Это действительно неплохие инициативы и инструменты, которые сделают стройку более прозрачной. Осталось дело за малым – довести все до ума. И при этом не забыть про самое важное – строгое соблюдение закона и качественную разработку ПДП.