В общем доме не бывает «ваших проблем»

Совладельцы сами отвечают...

В начале 2020 года вступил в силу Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Его принятие стало откликом государства на многочисленные жалобы граждан, сетующих, что КСК не оправдывают их ожиданий в части содержания и ремонта многоквартирных жилых домов.

В результате возникла идея ОСИ (объединение собственников имущества) по принципу «один дом – одно объединение собственников – один счет». В соответствии с ней владельцы квартир становятся совладельцами чердака, подвала, всех внутридомовых коммуникаций. Сами следят за ними и отвечают за их ремонт.

Существующие же кооперативы собственников квартир предусматривалось в срок до 1 июля 2023 года реорганизовать. Однако, как известно, к указанной дате КСК так и не были ликвидированы. Более того, по отношению к ним и другим формам управления многоквартирными домами начали разрабатывать новые требования.

Руководство республики раскритиковало ход коммунальной реформы, заявив, что в ней есть ошибки. В связи с этим было предложено оставить КСК наравне с ОСИ.

Как отмечает руководитель отдела жилищной инспекции города Астаны Талгат Сабыргалиев, представители столичного акимата оказывают всю необходимую консультационно-информационную поддержку председателям ОСИ. При необходимости может быть оказана и практическая помощь при составлении договоров с субъектами сервисной деятельности, регистрации объектов кондоминиума в некоммерческом акционерном обществе «Государственная корпорация «Правительство для граждан». Имеются и другие виды поддержки в рамках дейст­вующего законодательства в сфере жилищных отношений.

Представители ОСИ, собственники квартир и нежилых помещений могут обратиться в акимат посредством прямого обращения или через социальные сети. Однако, как сообщили редакции в ряде ОСИ, обращения в местную администрацию через соцсети малоэффективны, поэтому приходится искать личной аудиенции по некоторым вопросам.

Подводные камни

Что касается регулярных платежей на содержание общего имущества, то следует признать: многие жильцы до сих пор не понимают, за что они платят и куда уходят их взносы. О том, что помимо ежемесячных платежей есть еще целевые расходы на решение текущих проблем по обслуживанию объекта кондоминиума, они вообще не хотят слышать.

Зато есть некоторые жильцы, полагающие, что если у них в квартире перегорела лампочка или вышел из строя смеситель в ванной, то проблему непременно должны решать общедомовые структуры, ведь они им исправно платят... Увы, это неверная аргументация. Квартира – ваша собственность, поэтому в пределах собственного жилья граждане сами должны решать проблемы.

У КСК или ОСИ другой круг ответственности. Это текущие эксплуатационные расходы, взаимодействие с представителями сервисных компаний и другое.

Также жильцы и члены ОСИ должны понимать, что с общей коммунальной бедой, к примеру, прохудившейся крышей или подтекаю­щими подвальными трубами, от которых сырость на этажах и плесень, по силам справиться только всем вместе. Общее имущество многоквартирного дома – забота совместная.

На сегодня, по данным Казахстанского центра модернизации и развития ЖКХ, общий жилой фонд по республике составляет 46 тыс. 753 многоквартирных дома, подлежащих переходу на ОСИ или ПТ.

– Из этого числа 45 тысяч 762 домовладения уже перешли на новую форму управления, что составляет исполнение программы почти на 98%, – проинформировал главный менеджер ведомства Айбек Алибеков. – Так, 6 558 многоквартирных домов перешли на ОСИ и 39 тысяч 204 – на ПТ. По городу Астане 1 072 многоквартирных жилых дома создали ОСИ и 836 – ПТ.

Стоит отметить, что многие ОСИ действительно начали вполне успешно действовать. Однако есть факты, когда собственники квартир вернулись к управлению сервисными компаниями, то есть КСК. Но это отнюдь не из-за ностальгии по прошлому.

После внедрения новых форм управления сразу же начали проявляться подводные камни. Жильцам каждого дома приш­лось выбирать лидера – председателя. При этом нужен был человек как минимум с азами знаний финансовой, хозяйственной деятельности, юридически подкованный и, что немаловажно, волевой, с решительным характером и крепкими нервами.

Многие руководители ОСИ, не выдержав объема хозяйственных забот и постоянных конф­ликтных ситуаций, попросту сложили с себя полномочия. А проблемы остались те же. Жильцы, что отказывались или просто не платили за услуги КСК, своим привычкам не изменили.

К примеру, у 198-квартирного жилого дома по адресу: улица Аль-Фараби, 46 в Усть-Каменогорске накопилось долгов свыше двух с половиной миллионов тенге. По словам бухгалтера ОСИ, не платят, как правило, те, кто сдает свои квартиры и проживает в селах или других городах. Как принято в таких случаях, вопрос теперь будет решаться в судебном порядке.

Конфликт интересов

Бывает так, что в многоквартирных домах заинтересованность собственников квартир, расположенных на верхних этажах, в ремонте общего имущества часто не совпадает с заинтересованностью соседей, проживающих ниже. В связи с чем первые не могут добиться сбора средств на починку протекающей крыши, а вторые – на ремонт затопленного подвала.

Как рассказала председатель ОСИ столичного ЖК Comfort Town-3 Дана Муздыбаева, именно таких проблем в их доме нет, хотя, как и у всех, есть масса других. Одной из главных является то обстоятельство, что многие соседи не знают друг друга и тем более никак не взаимодействуют в решении проблем по дому.

– Мы через общедомовой чат в мессенджере WhatsApp или на собраниях пытаемся объяснить людям, ссылаясь на конкретные нормативно-правовые акты РК и другие общеустановленные правила, что многоквартирный дом – это наше общее имущество и, соответственно, проблемы, связанные с его содержанием и эксплуатацией, тоже касаются всех, – поделилась она. – Ведь наши проблемы, кроме нас самих, никто решать не будет.

По словам Даны Муздыбаевой, к примеру, если у кого-то из жильцов на последнем этаже закапала вода с потолка, значит нужно ремонтировать крышу. И это не только проблема того, у кого «каплет», а всего дома. Для этого помимо текущего счета существует и накопительный.

Если средств на ремонт на этом счету не хватает, объявляется о дополнительном целевом сборе. Эти вопросы решаются на общем собрании жильцов. Если на собрании нет необходимого кворума, инициативной группой принимается решение о проведении второго собрания методом заполнения опросного листа.

Заполнить его могут и те, кто находится за пределами города и даже страны, в электронном виде с использованием ЭЦП. Благо современные информационные технологии позволяют сделать это легко.

Как пояснил Талгат Сабыргалиев, в соответствии с пунк­том 1 статьи 50 Закона РК «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома. КСК (ОСИ), в свою очередь, является управляющей организацией, создаваемой собственниками для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которого не входит участие в расходах на содержание общего имущества.

– Таким образом, собственники квартир обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, – проинформировал Талгат Сабыргалиев.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества утверждается на общем собрании собственников квартир и нежилых помещений жилого дома в соответствии с долей собственника в общем имуществе.

Суд – крайняя мера

Только как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт общего имущества (крыши, подвала и других общедомовых помещений)? Ведь дома после такого отношения к ним со временем становятся запущенными и практически непригодными для комфортного проживания.

На этот вопрос, прокомментировали в инспекции, также есть ответ в Законе «О жилищных отношениях». Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 35 закона собственники помещений (квартир) несут ответственность за сохранность и безопасную экс­плуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. При этом, соглас­но статье 8, споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом. То есть, исходя из ведомственного комментария, по закону задолженность взыскать можно только через гражданский суд.

Из всего этого складывается, что суд – пока единственный выход из сложившейся ситуации. Получается, если неплательщик принципиальный, то его никакими собраниями и консультациями не убедить.

Надо отметить, что жилищная инспекция также осуществляет полномочия по вынесению обязательных для исполнения предписаний (представлений) по устранению нарушений настоящего закона и правил по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума и составлению протоколов об админист­ративных правонарушениях.

По данным инспекции, в текущем году была проведена 31 проверка. Вопрос, сколько нарушений было выявлено по части неплательщиков по результатам этих проверок, специалисты акимата оставили без ответа, сославшись на… служебную тайну. Тут, как говорится, без комментариев.

Лично у меня, исходя из отписок в виде сухих цитат из НПА и абстрактных ответов от представителей акимата, сложилось впечатление, что работа ими в данном направлении либо проводится формально, либо не проводится вообще, а это не есть хорошо... Ну, а суд – это, конечно, крайняя мера. Поэтому досудебное участие государства в решении данной проблемы было бы очень уместным.

Как пояснила адвокат Алматинской областной коллегии адвокатов Джамиля Бекмолдинова, взыскание задолженностей за услуги ОСИ или КСК осуществляется в упрощенном судебном порядке. Они входят в разряд бесспорных исков, которые не требуют сбора доказательств.

К примеру, председатель ОСИ «Барыс» Сакен Тлеугабылов решил проблему по взысканию долга в размере около 150 тыс. тенге с собственников десяти квартир в досудебном порядке, то есть в центре примирения.

Что касается эффективности оплаты взносов на содержание дома, то хотелось бы обратить внимание на опыт Алматы и Астаны. Там собственники квартир получают консолидированную информацию (квитанцию) от Единого расчетного центра на бумажном носителе, по электронной почте или в личном кабинете потребителя через Интернет.

На этих квитанциях в числе прочего есть пункт «накопления на капитальный ремонт». Платеж обязательный. Если этот пункт исключить из квитанции, то в следующей он будет отражаться с долгом за прошлый месяц. Объем взноса зависит от квадратных метров жилья. Например, в Алматы он составляет 18,46 тенге за квадратных метр, примерно столько же – в столице.

Так, за однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м надо отдавать около 600 тенге в месяц. К сожалению, во многих областных центрах такая практика отсутствует, и услуги по содержанию жилья оплачиваются отдельно.